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      集體建設用地入市全國推廣倒計時: 起底村舊改

      本報記者 陳靖斌 佛山報道

      集體經營性建設用地寫入《土地管理法》,為統籌城鄉國土空間開發格局,完善農村土地利用管理政策提供新的契機。

      新修訂的《土地管理法》規定,集體經營性建設用地用途定為工業、商業等經營性用途。依法登記后可以出讓、出租等方式交由單位或者個人使用,簽訂書面合同。

      然而集體建設用地卻面臨著到期后會被無償收回的風險。

      事實上,在佛山市南海區,早期就已經有大量的集體經營性建設用地自行入市,由于缺乏必要的監管與規范,不少集體經營性建設用地涉嫌違規商改住,涉嫌隱瞞“出讓40年使用權,到期無償收回”等開發、銷售亂象時常發生,引發開發商與消費者之間多起司法糾紛。

      在相關政府官員看來,這是市場逐利行為的結果,當地政府也出臺了多項規定予以規范與監管。違規行為固然要加強監管和規范,然而集體建設用地的產權是否清晰,相關政策能否落實到實處以及是否真正符合市場需求,決定著集體建設用地的發展走向。

      有政府官員也向《中國經營報》記者坦言,市場主體對于集體建設用地接受程度實質上偏低,大部分金融機構并沒有設置以農村集體建設用地為抵押物的專項金融產品。

      “佛山模式”

      9月中旬,由南海區人民政府與廣州現代城市更新產業發展中心(GRID)合作共建的南海區產業用地供需平臺承辦“廣佛村集體建設用地項目推介會”,擬通過推介集體建設用地助推廣佛兩地的村級工業園改造升級。

      據了解,推介會的項目囊括了佛山市南海區的里水鎮海南洲連片改造項目以及獅山鎮風梅嶺村級工業園改造項目。南海區里水鎮海南洲連片改造項目信息顯示,該項目為草場、勝利、流潮村的集體用地,擬出讓的項目土地面積達1195畝,將改造為企業總部+文旅主題的新型產業社區。

      而獅山鎮風梅嶺村級工業園改造項目則為興賢經聯社及11個經濟社的集體用地,擬出讓改造面積為709畝,將改造為南海智造創新園。

      事實上,早在2015年,佛山南海作為全國33個試點縣(市、區)行政區域試點農村土地制度改革之一,對農村集體用地流轉入市嘗試了新的探索。2015 年 2 月 25 日,全國人大常委會決定廣東省佛山市南海區等 33 個試點縣(市、區)行政區域暫時調整實施部分法律規定,標志著農村土地制度改革三項試點正式啟動。

      南海按照中央試點要求,結合地方實際,開始了近4年的農村集體經營性建設用地入市改革試點探索。據悉,自試點工作啟動以來,南海區依托地處珠三角腹地的區位優勢,借助農村土地股份合作制改革實現土地的所有權、承包權、使用權三權分離,農民逐步開始集體經營性建設用地自發流轉的探索,農村土地要素得以充分參與工業化和城鎮化進程。

      南海由此完成從傳統的農村社會向現代工業社會的轉變,創造了聞名全國的“南海模式”。

      佛山順德,亦是通過村級工業園改造來引進企業,推進集體建設用地項目建設。

      據了解,該模式在政府的規劃引導和產業定位分析的指導下,經農村集體組織表決同意后進行土地整理,通過集體土地公開流轉方式引入社會資本(企業)開發該園區土地,并由該企業對園區進行開發建設、運營管理和招商等,但土地流轉年限不能超出國家政策、法律規定的最高年限,村級工業園區改造收益亦是集體貨幣收益,在流轉期滿后,物業歸集體所有。

      記者在佛山實地探訪發現,美的置業的上華智能智造產業園是佛山順德村級工業園區改造的首個項目,目前一期A區、B區已封頂,預計明年7月交付使用,而C區3.2萬平方米建筑,目前處于主體施工階段。

      美的置業董事局主席郝恒樂在接受本報記者采訪時表示,集體建設用地入市政策推行是趨勢也是機會,村級工業園區改造政策是佛山目前在抓的重點項目?!胺鹕降纳先A項目是公司介入村級工業園改造的第一個項目,這一塊是佛山目前在抓的重點,因為很多產業想在佛山繼續落地已經沒有可以釋放的土地空間,只有從原來的村級工業園改造入手,我們也是看到了趨勢和機會,我們首先第一個項目做嘗試性的介入這一塊。通過這個改造還可以介入佛山其他的村級工業園項目改造,還可以拿出一部分可以做商住改造的項目?!焙潞銟繁硎?。

      “入市”難點

      早年的集體建設用地“入市”,由于缺少規章制度,不少涉足集體建設用地的開發企業因資金問題難施拳腳。

      “我可以明確告訴你不合法,因為土地管理辦法中沒有明確。由于上面法律法規不完善,導致在實踐過程中出現一些問題?!闭ぷ魅藛T曾告訴記者。

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